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出租/投资/自住-房屋抵税小技巧
时间:2022-09-22 查看:15 作者:小青

在美国,每年的各种住房税都是一笔巨大的费用。但一些相关政策往往会帮助一些房主扣除大量费用。房地产的适用范围和形式将根据不同的用途而有所不同。接下来,让我们整理相关信息,帮助您找到合适的扣除方法。

◆ 哪些费用可以抵税?

1. 出租房:

即使是国际买家(非美国税务居民)作为租赁目的,只要每年填写非美国税务居民的税单和税单Schedule E申报租赁收入时,可同时扣除与租赁房屋相关的费用,包括但不限于(保险费、管理费、物业费、中介费、清洁费、维修费、水电费、垃圾清理费、房地产税、房屋贷款利息、因房屋事宜而产生的差旅费,因申报租金收入而产生的会计费等。折旧费用扣除购房成本。买房的成本应通过折旧费扣除。装修或新家具的费用,单笔账单或单件低于$当年可扣除2500美元以上的费用$第一年可扣除2500美元的装修和新家具费用50%,其余按预期使用年限分摊折旧费用。(以上规定可扣除任何维修或装修费用。)

如果非美国税务居民(外国人)不申报所得税单来报告租金收入,如果税务局通过其他方式知道,将不允许补充税单,也不能扣除任何费用。

2. 投资房:

若购买的房产既不出租也不自住,无论是否为美国税务居民,每年都不能扣除费用。但是,投资房地产的年费用可以通过申报个人所得税单来披露。未来转售时,累计披露的费用可以计入房地产成本,以降低增值收益。若不申报税单或历年未披露费用,转售房地产时只能以房地产的购买价格为成本。(任何维护或装修费用都可以按照上述规则作为未来销售的成本累计披露。)

3. 自住房:

如果是家庭或度假村,美国税务居民每年可以扣除房地产税和抵押贷款利息,其他费用不能扣除。非美国税务居民没有可抵扣的费用。(无论是否为美国税务居民,自住房的装修和维护费用都不能抵扣。

◆ 选择折旧出租房可以减税吗?

虽然税法没有强制规定租赁房地产必须每年折旧,但实际上租赁房地产会选择折旧。这样解释的原因是,税法规定,无论是否选择扣除折旧费以抵消年度所得税申报单中的收入,在出售租赁财产时,累计或累计折旧费必须加回收入计算税费(recapture tax)。也就是说,无论之前是否选择折旧(可以选择不折旧),在出售房屋计算收入时,累计折旧的等值金额都会被加回并纳税。因此,如果你选择每年不报折旧,不仅在租赁过程中没有税收抵扣,而且在出售房地产时仍然需要为字面上的累计折旧纳税。(即,1250 property depreciation recapture tax)。

除上述明文规定以外,选择每年折旧的好处还在于,可以在当年抵扣收入,降低当年税费,有利于提升短期现金流。省下的税费虽然在将来卖出房产时需要变相交回,但是在当下可用作其他投资,进而创造更高的价值或取得投资回报。

出租房产的折旧年限为27.五年。计算折旧时,只对房地产的建筑价值进行折旧,土地部分不得折旧。

◆ 如何从自住房改出租房如何抵税?

具体来说,以下方面可以抵消收入:

1. 折扣费,一般住宅27.5年折扣,商业地产39年折旧。

2. 贷款利息和贷款点。如果房地产有银行贷款利息支出,则可以全额减少收入,额外支付的贷款利率也可以抵消收入。

3. 住房保险。任何与住房相关的保险费用都可以全额扣除。包括住房保险、贷款保险、水灾火灾保险等。

4. 房产税。房产税一般在房屋价值的1%-3%左右,房产税支出可以冲减收入。

5. 房屋维修费用。如修理门窗、水管、地板、家用电器、门锁等。 ** 门等等。

6. 为打理房产出租而产生的必要差旅费用,比如火车地铁机票等等。

7. 水电费等不承担税费、电费、煤气等费用,房主可以在自己的税单中扣除收入。

8. 如果业主以出租房产为生,在家工作,办公室的租金支出或折旧支出也可以考虑抵消租金收入。

9. 广告费用。例如,如果报纸、杂志、社交媒体平台等媒体产生租赁广告费用,这些费用可以减少租金收入。

10. 如果雇佣专业公司或个人协助自己管理租赁事宜,支付给专业机构或个人或其他第三方服务人员的费用可以抵消收入。

11. 法律费用。聘请律师起草租赁协议或其他律师专业服务的,可以减少相关法律、会计师等第三方服务机构或个人的收入。

12. 意外损失及失窃等。如果房屋产生任何意外比如飓风,地震,失窃等不利事件,那么相关损失扣除保险机构理赔的部分外可以抵减房租收入。

13. 如果业主聘请中介机构支付佣金,佣金费可以减少收入。

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