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【干货 】 加拿大出租房如何报税最划算?
时间:2022-09-12 查看:13 作者:小青

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又到了加拿大每年报税的季节。在税收多样的加拿大,对于新手房东来说,租赁财产将涉及更复杂的税收问题,我们都知道,税务局对租赁房屋征税,是净租金税法,净租金是总租金减去相关费用,在费用中,哪些费用可以扣除税?想必大家都会更感兴趣吧!让我们来看看加拿大租赁住房纳税申报需要注意哪些问题,哪些支出项目可以用来抵税?

一、出租房报税时可抵扣项目■ 利息贷款利息通常是房东最大的抵扣项目,没有之一。擅长利用杠杆的投资者很少全额支付。除了常见的贷款利息外,其他形式的贷款,如Line of credit 只要贷款的直接用途(direct use rule)用于出租房屋,利息也可以扣除。■ 保险房东购买的房屋保险 比如房东保险 (Landlord Insurance)。如果买一次保险可以保两年,那只能抵消当年的保费,剩下的第二年再抵。■ 房东在宣传出租房屋时,在各大媒体网站报刊杂志电线杆上发布的招租广告费用可抵。■ 物业管理费请物业管理公司或房地产经纪人管理出租房屋代租人的托管费可抵消。家大业大的房东要求全职工人管理自己的房子(人),并支付工人(如保安或建筑管理员等)的工资。CPP、EI、保险费用可以抵消。房东亲自经历了自己的管理,无法抵挡。■ 办公用品签名文件(Lease)时用到的 Office Supply 包括钢笔、铅笔、钢笔、铅笔、打印纸、订书钉和邮票。■ 地税注意地税property tax, 不是land transfer tax (土地转让税). 地税是每年缴纳的current cost (当期费用)房租可以抵扣。而且土地转让税是一次性的,买房交接时只向律师支付一次。土地转让税是购房成本的一部分,报税时不能抵扣租金。■ 房屋维修雇人修房子换炉头、厕所等费用(人工维修) 材料)可以抵消。但是,如房东自己动手,只可抵材料费,房东的人工不算。■ 专业费用可以包括要求律师写租约或收回租金的律师费,以及要求会计师记账和报告租赁税的费用。注:买卖投资房产生的律师费不能抵扣租金,要等到卖房计算增值时使用。■ 如果租赁合同上注明水电费cable这些费用由房东支付,可以抵消。■ 车费/路费通常是房东的Travel不能抵扣。CRA 看房东的出现Travel Expense 会引起各种心理和生理不适。 因此,按照合理和保守的会计准则,很少有房东申报费用。但只要满足以下两种情况之一,车费也可以扣除。详见下表:

■ 房屋折旧税收意义上的折旧(Capital Cost Allowance), 简称CCA,是大家经常吵架的话题。争论的焦点是折旧是否应该提取?会计界分为折旧派和不折旧派两派,各有道理。 折旧没有错,就看你怎么想了。出租屋的家具、家电等都可以折旧。每个项目的折旧率不同,可以去详细的折旧规则 CRA网站查询

今天我们只谈房子本身的折旧(building- 4%),让我们用一个小案例来谈谈这件事。

还是那句老话,出来混总要还。提取房屋折旧,平时每年都可以帮助省税,但卖房的那一年不仅全部交回,而且多交。原因是卖房的巨大增值足以让爱丽丝站在最高税阶上,再加上CCA无情的clawback - 100% taxable,导致爱丽丝在最高税阶上为此交税。【注:】为了便于理解上述例子中需要考虑的许多因素,自动忽略。比如个人收入逐年变化,房市走势,卖房是涨是跌,全球气候等等。具体情况要具体分析,请会计师仔细规划。■ 剪草铲雪等租赁物业费用。■ 方便残疾人日常生活活动的装修费用

2、在加拿大申报租赁房屋时,应注意以下问题:

出租房贷款利息。只有利息部分可以在贷款中抵税,本金不能抵税。贷款银行每年给借款人一份年度贷款报告,说明借款人当年支付的本息金额。自住房贷款利息不能抵税。出租房的汽车费。申请汽车费时要小心。原则上,加拿大国家税务局不认为房东需要用汽车来管理出租物业,除非房东在不同地区有许多出租物业。如果房东只有一套出租房,并且签订了长期租约,则不适合申报汽车费。即使合理申报,也要准备好申报汽车费的理由和证据。税务局可能会要求纳税人提供日期、时间、地点、驾驶用途是管理出租物业还是私人使用等记录。很少有人能记录这些琐碎的信息。若无证据,按税法规定,每年公里数前2万零4公里自用。出租房的劳务费。如果请人帮你修理和照顾房子,这部分费用可以从租金收入中扣除。但给自己发生的修理房子的劳务费不能抵扣。出租房屋折旧。房屋与土地之间应合理分配房屋的资产价值。建筑是可折旧资产,土地价值不能折旧。租赁房屋纳税申报时,大量装修改造不能作为维修费用申报,而应根据资产折旧Capital Cost Allowance (CCA)租金收入逐年抵扣。另外,如果是分租,租房也是你的主要住所(Principal residence),最好不要申报出租房屋的折旧。因为如果你申报房屋折旧,你的房子被认为改变了用途,不再是免征增值税的主要住所。结果是,当你买房时,房子的增值将被视为应征税收入。报税时费用抵扣比例。所有费用都应该去掉私人使用的部分,只能申报与房屋租赁有关的部分。此外,如果将自用住宅的一部分用作家庭办公室(Homeoffice),那么家庭办公室或出租所占的比例最好不要超过房屋的主要部份(significantportion),否则会危及自用房免税。这个比例没有固定数字,一般不建议home office比例超过20%或25%。如果你的费用高于当年的租金收入,你也可以扣除其他收入,比如工资收入。如果你当年的费用大于你当年的租金收入和其他收入之和,超出部分的损失是非资本损失(non-capital loss)。比如你有一套租来的公寓,2015年全年只租了6个月,其他6个月的公寓都在大修。你2015年的租金收入是$6,000,支出为$工资收入为30000(含大修费用)$12,000。2015年的非资本损失是$12.000,这种非资本损失可以向前推3年(2012年、2013年、2104年),扣除前3年的收入,或向后推迟20年(2016-2035年),扣除后20年的收入。但是,值得注意的是,如果你一直在申报租赁物业的损失,税务局可能会拒绝你申报的租赁损失。此外,请保管所有与您租赁物业相关的费用收据,并在收据上注明费用和费用。这些信息将帮助您在每年申报租金损益时快速判断哪些费用是合理的,并可用于扣除当年的租金收入。有朋友问:我把房子租给亲戚,因为是亲戚,我只收了一半的租金,造成了租金损失。我的租金损失能抵消其他收入吗?答案是:没有。加拿大税法规定,如果你以低于市场价格的价格将房产出租给朋友或亲戚,租金损失不能扣除其他收入。另一种很常见的情况是,一套物业你最初是自住的,后来又买了另一套物业,原来的那套改为出租。例如,你在2005年买了一套2010年买了独立房。同年,你的家人搬到了一个独立的房子,租了一套公寓。我们称之为改变用途(change in use)。严格来说,在你改变公寓用途(从自住到出租)的那一年,税法适用于视为出售。这种情况比较复杂,请咨询会计师。

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