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房屋托管公司跑路后,房东能否收回房子
时间:2022-07-29 查看:26 作者:小青

前言:房屋托管租赁如何爆雷?

公司以利润为生存和发展的基础。一些住房托管公司通过支付方式差异(每年或每季度向租户收取租金,但每月向房东支付收入)短期内获得大量资金作为经营手段,包含巨大的商业风险,最终出现不可持续、资金流失的情况。

本文对托管公司跑路后的权利结构与对抗模式作出如下法律分析:

一、合同性质决定谁能占有房子

实际上,房屋托管公司与房东签订的合同并不统一,包括房屋委托管理服务合同、房屋租赁合同、房屋租赁服务合同等名称。

孙潭律师对两种法律后果完全不同的合同类型进行了比较:

1.委托合同关系-房东不能收回房屋

房屋托管公司与房东签订的合同性质定义为委托合同的,受托人(房屋托管公司)根据委托合同处理委托人事务:

①受托人以房东名义与承租人签订租赁合同的,委托代理的法律后果直接适用,即代理人(房屋托管公司)的行为后果由被代理人(房东,也称为本人)承担;

②受托人以自己的名义以委托合同与租户签订租赁合同的,房屋租赁合同直接约束委托人(房东)和第三人(租户)。

可以看出,房屋托管公司以房东的名义或以自己的名义签订的房屋租赁合同都有限制房东的法律后果。此时,房东不得要求租户以房屋托管公司收取租金后逃跑而未收到租金为由另行支付租金,房东不得要求租户腾出房屋,理由是他对房屋有绝对控制的所有权。房东遭受的损害应当另行向房屋托管公司索赔。

法律依据:

《民法通则》第一百六十二条代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人有效。

《合同法》第四百零二条受托人在委托人授权范围内以自己的名义与第三人签订合同,第三人知道受托人与委托人之间的代理关系的,合同直接约束委托人与第三人,但有确切证据证明合同只约束受托人和第三人的除外。

2.房屋租赁合同关系-房东可以收回房屋

房屋托管公司与房东签订的合同性质定义为房屋租赁合同的,房屋托管公司与租户签订的房屋租赁合同(以下简称转租合同)仅限制托管公司与租户基于合同相对性的原则,租户不得以转租合同对抗房东的所有权。

因此,在终止与房屋托管公司的合同关系时,房东可以要求房屋实际占有人(租户)腾出房屋,并支付逾期腾出房屋的使用费。承租人的损失由其向房屋托管公司索赔。当然,承租人(也称为次承租人)可以代表托管公司履行其对房东的租金支付义务,以确保其对房屋的占有和使用。

法律依据:

《城市房屋租赁合同司法解释》第十七条第一款:承租人拖欠租金,出租人要求终止合同时,承租人要求代表承租人支付租金和违约金,抗辩出租人终止合同的权利 ** 支持。但转租合同无效的除外。

《城市房屋租赁合同司法解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期届满或者终止的,出租人要求承租人支付逾期使用费的,人民 ** 应予支持。

合同的性质不取决于合同的名称

根据上述法律分析,三方(房东、托管公司、租户)在房屋租赁中的权利和义务不同,甚至在三方之间产生相反的法律后果。

如何判断合同的性质,由谁来确认,简要分析如下:

①合同名称有助于判断合同的性质,但名称不决定合同的性质。

②合同性质的判断:合同产生法律关系。合同性质的判断应当结合法律关系的三个要素,与著名合同的法律特征进行比较确认和具体分析:

主体、合同主体是谁,是否通过代理实施等;

内容-即合同条款所反映的权利义务;

对象-权利义务指向的对象,如房屋租赁合同项下的租金或委托合同项下的报酬和费用。

例如:如果房屋托管公司与房东签订的委托管理合同条款反映在托管公司定期向房东支付明确的租金上,房东不承担与房屋租赁合同法律特征一致的房屋未实际租赁风险,违反委托合同法律特征的条款,则委托管理合同可能 ** 被认定为房屋租赁合同,而不是委托合同。

③确认合同性质的主体:人民 ** 或仲裁协议约定的仲裁机构。

法律依据:

合同法第一百二十八条第二款:当事人不愿意和解、调解、调解的,可以按照仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同当事人可以按照仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人未达成仲裁协议或者仲裁协议无效的,可以向人民提出 ** ** 。当事人应当履行具有法律效力的判决、仲裁裁决、调解书;拒不履行的,对方可以要求人民 ** 执行。

三、房东跑路后,房东、租客 ** 一揽子方案

报警,一举多得

报警后,公安机关应当对是否涉嫌刑事犯罪进行筛查,属于刑事案件的,公安机关应当立案侦破,房东或者租客登记损失;

打破信息不对称,在房东与租客之间建立友好沟通协商渠道,防止暴力收房等不理性行为;

固定证据,区分是非,获取 ** 渠道指导:获取证据,通过与托管公司签订的合同和程序的比较,结合合合同性质的判断,初步确定谁向托管公司索赔损失,避免受害者之间的时间和精力,了解合法性 ** 渠道:向 ** ** 或者向仲裁机构申请仲裁。

2.协商,搁置争议,克服困难

煮豆子烧豆子,豆子在水壶里哭泣。房东、租户可以就租赁损失问题进行谈判,达成暂定的搁置争议计划(如双方暂时分担租金损失,或租户暂时支付租金):由一方启动诉讼或仲裁程序,双方确定谁——房东与租户承担损失,并向托管公司追偿。

3.诉诸司法仲裁,向托管公司施压

过去,工商登记时间短、认缴出资未实缴的托管公司很多。在公安机关尚未刑事立案的情况下,房东或租客可以主动诉诸司法仲裁,获得判决结果,然后申请强制执行 ** 托管公司应当采取强制措施,如扣款、列入不诚实被执行人名单、限制高消费、司法拘留等。并在出资加速到期的情况下追回股东未出资资金,以达到偿还或追偿的目的。

四、哪一方更适合司法 ** ——房东?

1.房东的优势

结合以上分析,房东作为房屋所有人,具有地位和证据(如产权所有权)的先天优势,房东与托管公司签订的不同性质将导致房东是否受托管公司与租户之间租赁合同的约束。

由此可见,房东主动启动诉讼或仲裁更方便,效果立竿见影,并行不悖(如果租赁合同终止,可以要求次承租人腾出房屋,支付逾期腾出房屋的占有使用费)。

例如:在房屋托管公司逃跑案件中,其他托管公司在逃跑公司托管业务后逃跑是很常见的。在程序不完善、不一致的情况下,房东和租户不是同一家公司。此时,租户签订的合同将无法限制房东。

2.租客如何主动?

承租人主动诉诸司法仲裁,可以有效缓解受害人(承租人与房东)之间的矛盾,从而获得相对安宁的租赁环境。

结论:本文旨在提醒合同性质对案件结果的重大影响,不包括委托范围、合同签订时间、租赁期限是否在托管期内等细节。 ** 当事人请求律师等专业人士的帮助,结合自己的证据材料进行具体分析 ** 安排。

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