裁判要旨：

原、被告就两套房屋签订的两份业主租赁委托代理合同是双方的真实协议，合法有效。根据合同和当事人的审判陈述，原告可以从被告处获得固定的租金收入，原告不干预被告与实际承租人签订租赁合同，不向实际承租人收取租金，因此可以确定原、被告建立两套房屋的法律关系为委托代理，实际上是房屋租赁。

案情简介：

上海浦东新区张江镇孙耀路XXX弄XXX号XXX室、XXX两套房屋均为原告家庭搬迁安置所得的安置房屋。2015年1月，原告其他家庭成员签署委托书，委托原告办理两套房屋的租赁事宜。随后，原告和被告分别就上述两套房屋签订了业主租赁委托代理合同。除租赁目标不同外，两份合同的其他条款也相同。合同的主要内容是，原告委托被告出租房屋，委托期为2015年1月25日至2020年5月24日，原告应在2015年1月29日前将房屋交付给被告，2015年2月25日至2018年2月24日，2018年2月25日至2020年5月24日，2015年2月25日至2020年5月24日，2015年2月25日至20125月25日，2018年25月25日至2015月25日，2018年25日至25月25日，25月25日至25日，25日，2018年2年2年2年2年2年2年2年2年2年2月2年2月2月2月25日，25日，25月25日，25日，被告每月39日，违反合同的一方应当向另一方支付违约金，违约金金额是被告当月预付租金的三倍。上述两份合同签订后，双方实际上于2015年2月5日办理了房屋交接。原告将两栋房子交给被告，但被告没有支付任何款项，包括租赁保证金。随后，被告考虑到上述房屋尚未开通地铁，管理不便等因素，向原告提出终止合同。2015年3月6日，双方终止合同，被告将两栋房屋返还给原告，但双方未能就被告应承担的违约责任达成协议，原告随后 ** 原告诉讼请求:1。被告被责令支付22800元违约金(每栋房子11400元)；2.诉讼费由被告承担。

   ** 判决：

原、被告就两套房屋签订的两份《业主租赁委托代理合同》是双方的真实协议，合法有效。根据合同和当事人的审判陈述，可以看出原告可以从被告处获得固定的租金收入，原告不干涉被告与实际承租人签订租赁合同，也不向实际承租人收取租金。因此，原告和被告可以将两套房屋建立的法律关系视为委托代理，实际上是房屋租赁。原告按照协议将两套房屋交付给被告，被告也应当按照合同履行合同，但被告以项目与预期商业目的不一致为由擅自终止合同，构成违约，应当承担违约责任。合同违约金的协议是当事人的真实意图。双方先签订合同后终止合同。原告在此期间没有从被告那里获得任何收入。在此期间，房屋实际空置。原告确实遭受了实际损失。根据本案的实际情况，法院认为合同的月租金是原告的三倍。根据《中华人民共和国法》第九十八条的实际情况，被告对违约金的要求不得过高的支持。判决如下：1。被告上海墨果资产管理有限公司应当自本判决生效之日起七日内向原告孙敬炎支付22800元的违约金。2、有支付义务的当事人未按照本判决规定的期限履行支付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。3、受理费370元，减半185元，由被告上海墨果资产管理有限公司承担。

案件思考：

一、房屋托管与房屋转租的区别？

房屋托管是指公司、企业等接受房屋所有人或其他可出租房屋所有人（以下简称客户）委托，在客户授权范围内出租、管理房屋的行为。托管方式有两种合同关系，一种是公司、企业与房东之间的委托合同关系，另一种是房东与承租人之间的租赁合同关系。

转租是指公司和企业将房屋所有人或其他可出租房屋所有人（以下简称出租人）出租房屋，然后将房屋出租给次承租人的行为。转租涉及两种租赁合同关系，一种是房东（出租人）与公司、企业之间的租赁合同关系，另一种是公司与次承租人之间的租赁合同关系。

两者的主要区别如下：

1、权利和义务是不同的。在委托关系中，受托人完成委托人授权范围内的事项，法律效力属于委托人。所产生的收入属于委托人，委托人不得损害委托人的利益，更不用说将收入（即租金）作为自己或其他用途；在转租合同关系中，第二房东从第一房东租赁房屋时，第二房东与第二承租人约定的租金支付期限和租金金额不受第二房东与第一房东租赁合同约定的限制。

2、双方享有不同的终止合同的权利。委托合同的委托人或受托人可以随时终止委托合同，但因终止合同给对方造成损失的，应当赔偿损失。，应当赔偿损失。租赁合同的出租人或者承租人应当符合单方面终止或者法定终止条件的，有权单方面终止合同。

3、两者的管辖权不同。除双方另有约定外，租赁合同发生 ** ** 至 ** 的，属于因不动产 ** 房地产(即出租房屋)所在地人民 提起的诉讼** 管辖权。因委托合同发生 ** ** 至 ** 被告住所或合同履行地的人** 管辖。

二、如何区分房屋托管和房屋转租？

根据《最高人民 ** 关于经济合同名称和内容不一致时如何确定管辖权的批准，虽然当事人签订的经济合同名称明确、标准化，但合同约定的权利和义务与名称不一致的，合同的性质应当根据合同约定的权利和义务来确定。因此，从合同的本质来判断公司与房东签订的合同是委托租赁合同还是租赁合同。主要包括：

1、合同名称为委托租赁，但公司和企业向房东支付固定收入。委托期满归还房东的，视为房屋转租，而不是房屋托管。目前，许多从事房屋租赁业务的公司使用资产管理服务合同，而不委托租赁名称。本质上，他们改名，实质性内容没有改变。

2、合同名称为委托租赁，但公司、企业与承租人签订租赁合同时不披露客户信息，也不与承租人约定租金支付期限和租金金额。故意造成期限不匹配的，视为转租而非托管。

3、合同名称为委托租赁，但约定了单方面终止权的条件，不符合真正委托合同当事人享有任何终止合同权的特点，应作为确定名称为托管转租的参考因素。