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他们说租房分期是亏钱的场景,息差仅2-3个点,现有运营模式陷入两难
时间:2022-05-28 查看:34 作者:小青

经过两年的详细调整,一家大型股份制银行得出结论:租房分期付款是赔钱的场景。

当然,也有相反的观点认为,银行的风格太保守了。在中国,80年代和90年代后的年轻一代作为租赁的主要用户群体,分期付款消费需求强劲,掘金的机会不容错过。

租赁分期付款作为几年来传说中的万亿蓝海,有许多勇敢的进军者,包括许多行业巨头:京东金融与租赁、分期付款、丁丁租赁合作;蚂蚁金融与有趣租赁、蘑菇租赁合作;百度金融与房屋指挥官合作......

但到目前为止,还没有一家消费金融企业在租赁分期付款领域真正获得了丰收。与此同时,丁丁白条、斑马王国等一批玩家退出,这似乎表明租赁分期付款不是一场好战。

现状:利润仅2-3现有运营模式陷入两难境地

在租赁分期付款领域,最常见的运营模式一般是分期付款平台将年租金支付给房地产中介公司或运营商(中介公司将支付给房东),然后租户将每月返还给分期付款平台或相应的资金方。

因此,一个完整的租房分期服务流程中间,除了分期平台,还加入了房产运营商、中介平台、资金方等多个角色,有的分期平台与运营商合作时,还可能因为担心其兜底能力,要求担保方加入。最终,层层环节下来,分期平台能够赢得的利润极少,“一般利润很低。(息差2-3一位业内人士透露。

租赁分期付款实际上不符合客户的需求,客户的资本需求只在于第一个月的租金和押金,更像是B提供的融资服务。曹宁(化名)是一家持牌机构的资深风险控制人,对租房场景并不乐观。

他认为,所谓的一付三和一付六模式不再适用于刚刚进入社会的年轻人。为了吸引客户,租赁市场本身将向一付一发展,这与每月贷款没有什么不同。与租户的贷款需求相比,迫切需要资金快速回报,继续赢得房地产运营商或中介公司的规模。直接为这些平台提供全年的租金意味着分期付款平台需要更高的合作运营商或中介公司的底部能力和可持续盈利能力。

事实上,租赁分期付款的年租金通常高达数万元。即使是担保公司和保险公司也不敢随便租房B在这个新兴行业,既没有绝对安全的运营商,也没有成熟的运营模式来应对这些问题。

同时,租赁分期付款也面临困境:如果住房分散,如全国各类住宅区、品牌公寓等,虽然有利于业务规模扩张,但不利于分期付款平台监控运营商、中介、借款人,风险控制成本高;如果住房集中,容易使用互联网等风险监控手段,缺点是规模扩张缓慢。

B端风险难以控制,资金池问题突出

除了不成熟的运营模式外,消费金融平台最担心的是风险控制。C在审核终端用户时,分期平台可以通过控制客户获取渠道和线上大数据 线下面试来控制风险。

如果借款人逾期甚至无法偿还欠款,平台可以在理想状态下在一定时间后收回房屋,并继续租给下一个租户,这与3C、医疗美容等消费品,房屋回收利用是分期租赁场景的主要特点。

然而,与大多数线下场景一样,租赁分期付款B端风险比C端风险更难控制,可分为运营风险和欺诈风险。

管理不善是最常见的经营风险。消费平台在选择合作的房地产经纪人或经营者时,必须从其真实的经营数据、经营模式、公司背景、盈利能力等多个维度进行调整。否则,房屋可能会积压,损失可能会破产。此外,为了防止不恰当的营销策略,丁丁白条的退出与丁丁租赁的烧钱营销无关。

资本链断裂是租赁分期经营风险中最直接、最致命的风险。该行业的回报期约为3年,运营商依靠融资生存。曹宁说,如果运营商的资本链断裂,后续运营将出现问题,甚至租户大量租金,运营商需要退还剩余租金,但运营商往往没有现金流,很可能使用新用户申请贷款,填补老用户租金漏洞,这将隐藏风险的爆发。

当拆东墙补西墙的游戏无法维持时,即使运营商不跑路,对于消费平台来说,只有人还在,却没钱还。曹宁说。

B终端欺诈风险主要包括虚假住房、一房多租、中介联合运营商贷款欺诈等诸多问题。为了防范和控制这些现象,仅仅从网上控制大数据风险是远远不够的。有必要以更有效的方式调查和监控现场的真实租赁交易。如果我们依靠铺设人力,毫无疑问,随之而来的是分期付款平台运营成本的增加。

最困难的是,当我们发现租赁分期付款业务时B风险的迹象,但不能立即切断贷款,租赁项目一旦切断贷款,公寓运营商很快就会死亡,但继续贷款不是一种方式。在发现这个问题后,曹宁非常焦虑,因为他还没有找到正确的解决方案。

此外,值得注意的是,许多租赁分期付款平台采用的资本对接模式不是从资本到借款人的直接连接模式,而是通过分期付款平台在资本流动过程中向双方支付。在监管政策方面,这种模式可能存在资本池风险。据了解,少数分期付款平台已试图访问资本存款,但由于成本问题,大多数分期付款平台尚未访问。

租赁阶段就像消费金融的独木桥。虽然桥上的风景很好,但有许多不确定的风险需要解决,市场也需要培育和探索。在新玩家做好充分准备之前,他们不能盲目地跟随他人。

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