房屋租赁合同无效的8种情形

1、未经竣工验收的房屋出租,房屋租赁合同无效。

2、违章建筑的房屋出租,房屋租赁合同无效。

3、被确定为拆迁的房屋出租,房屋租赁合同无效。

4、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。

5、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。

6、租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。

7、租赁期限超过二十年的,超过部分无效。

8、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人们法院应当认定超过部分的约定无效,但出租人与承租人另有约定的除外。

常见房产租赁问答

一、占用房屋一方当事人支付房屋使用费支付标准如何确定?

房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。对于房屋使用费的标准,应当参照合同约定的租金标准,同时还可以综合考虑如下因素:

(1)房屋是否具备正常使用条件,如是否存在断水断电等影响当事人正常使用的情形;

(2)当事人是否已经按照约定的用途使用了房屋,如合同虽然无效,但当事人已经按照约定用途在租赁房屋从事经营行为;

(3)对于合同无效双方各自过错程度。

二、当事人对于租赁房屋的装饰装修应当如何处理?

根据《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定,承租人经出租人同意装饰装修的,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。

出租人是否同意利用,不能仅根据出租人的口头表示,还应当结合出租人的事实行为来判断。如出租人在事实上已经实际利用了装饰装修物,则应视为出租人同意利用;又如装饰装修物为房屋使用人所必须物品,则应适当考虑通过折价方式处理。

承租人未经出租人同意进行装饰装修的,对于出租人同意利用的装饰装修物,可折价归于出租人所有;对于出租人不同意利用的,则应当由承租人自行承担损失。

三、出租人与承租人因租赁合同产生的纠纷案件,如存在转租,是否应当通知次承租人或追加次承租人参加诉讼?

租赁合同被认定无效时,转租合同亦不能履行,为一并处理合同无效的法律后果,次承租人应当参加诉讼,不仅需要承担腾退房屋的义务,在需要对租赁房屋的装饰装修价值进行评估时,还应当承担配合评估的责任。

因此如果出租人并未起诉次承租人,则人们法院需就房屋房屋返还问题释明出租人,告知其可以追加次承租人为共同被告,以一并解决合同无效的法律后果。人民法院也可以基于判决执行问题及保护次承租人利益的需要,直接依职权追加次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。

四、租赁合同无效,转租合同是否有效?

租赁合同与转租合同的效力应当分别审查,即分别根据合同法及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。出租人与承租人之间的租赁合同无效,承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。

五、租赁合同无效,次承租人是否可以在出租人与承租人之间的诉讼中直接要求承租人或出租人赔偿赔偿装饰装修物损失或承担违约责任?

出租人与承租人之间的租赁合同如果被法院确认为无效或撤销,次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰物损失或承担违约责任的,该主张与出租人和承租人之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系,因此不能在同一案件一并主张,次承租人应当就其主张另行起诉。如果法院判决次承租人腾退房屋的,应当询问次承租人是否就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施,次承租人为保护其权益也应当主动向法院提出以鉴定等方式对装饰装修物价值进行证据保全。

六、法院依职权认定房屋租赁合同无效,对合同无效的后果,包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理?

当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议,经审查认定租赁合同无效,法院应当释明当事人变更诉讼请求,尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理,经释明当事人坚持不变更的,应当判决确认租赁合同无效,并驳回当事人的全部诉讼请求,同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。

七、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除,当事人要求返还房屋的,如何处理?

房屋经多次转租,当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷,经审查认定租赁合同无效、履行期限届满或解除,该合同出租人要求返还房屋的,一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼,可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。

八、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定?

房屋租赁合同在履行过程中被认定无效。简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡,信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的,可以根据诚信原则,综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持,按照目前的司法实践,判决的损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。

尚途装饰-2019房屋租赁合同范本

房 屋 租 赁 合 同

出租方(甲方):            承租方(乙方):              

身份证号:             身份证号:                     

联系电话:                 联系电话:                     

身份证地址:               身份证地址:                    

    根据《中华人民共和国合同法》、《昆明市城市房屋租赁管理办法》(以下简称:《条例》)的规定,甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上协商一致,订立本房屋租赁合同。

一、出租房屋地址及设施:

1、出租房位于昆明市     区                       ,用途为     ,建筑面积为     ㎡;

2、出租房现有装修及设施情况:  热水器、油烟机等配套装修                            

 3、水表底数:        ,电表底数:        ,煤气底数:        ;

4其他约定:                                                                  ;

二、租期及租金支付:                 

1、租期为     年,租赁时间为       年     月      日至      年     月      日止;

  年租金为:                           (¥              元);支付方式为壹年一付;

物业费为:                 至             合计:                            ;

租房押金:                         (¥                  元);

总计(年租金+物业+押金):                                             ;

大写:                                                         ;

2、租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期归还。乙方若要求续租,则必须在租赁期满提前一个月通知甲方,经甲方同意后重新订立租房合同并交纳下一年的租金。若乙方没有提前一个月通知甲方要求续租,则视为本合同到期终止;

三、权利义务:

1、甲方应保证该房屋的出租不违反国家法律法规的相关规定和保证自己有权决定租赁事宜;

2、乙方对该房屋不具有独立转租权。乙方租用该房屋,不得从事非法活动,否则甲方有权终止合同,无条件收回房屋。乙方在小区内发生的一切有关安全事故,法律行为,概由乙方自行担负全责,与甲方无任何关联;

3、租赁期间的电话费、宽带费、燃气费、水费、电费、物业费、电梯使用费、卫生费等相关费用由乙方自行承担,并按照小区管理要求进行交纳;

4、乙方居住房屋期间应爱护好房屋内设施,否则租赁期满后除正常磨损外人为损坏乙方负责赔偿或修复,房屋内固定设施及甲方配的家具等严禁带走;

5、人为损坏房屋原有装修设施设备,需照价赔偿;

6、若乙方有人因各种原因伤亡于该房子,乙方负全部责任;

四、关于押金:

1、至租期结束,在乙方未拖欠水电气费用以及未损坏房屋固有设施的情况下,甲方将退还乙方租房押金,若乙方租赁期内终止合同,甲方有权不退还押金;

五、合同终止:

1、租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致终止本合同;

2、乙方应在期满当日将房屋钥匙及门禁卡等所使用物品交还给甲方并保证能正常使用。房屋留置一切物品均视为放弃,甲方有权处理,乙方无任何异议。

六、违约处理:

1、租赁期内若非乙方过失单方面解除合同提前收回该房屋的,甲方应按年租金的20%向乙方支付违约金,并退回已交的押金及剩余租金;

2、租赁期间若乙方中途退租,乙方应按年租金的20%向甲方支付违约金,甲方不退还乙方已交物业费及押金,并退还乙方剩余租金;

3、协议租赁期满后,甲方需对该房屋继续出租的,在同等市场条件下乙方具有优先承租权。租赁期间,每次房租到期,乙方必须提前30天向甲方全额交纳下一次房租费用,逾期三日甲方即可视为乙方违约,甲方将不退还乙方所有已交费用,并可自行更换门锁并清场;

4、签订合同之日起乙方应付清所有款项,除双方协商,逾期3日故意拖欠款项的属违约,甲方有权收回房屋并要求乙方赔付违约金;

七、免责条款:

1、房屋及其附属设施由于不可抗拒造成的损失,甲、乙双方互不承担责任;

2、由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的,甲、乙双方互不承担责任;租金按实际使用时间计算,多退少补;

八、其他:

1、本合同一式两份,甲、乙双方各执一份,具有同等法律效力;

2、本合同履行过程中发生争议,双方应先协商解决,协商不成时,任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼;

3、本合同附件和补充条款是本合同不可分割的一部分,与本合同具有同等法律效力;

九、补充条款:

甲方(签字):                               乙方(签字):

甲方代理人签证:                              乙方代理人签证:    

日期:    年   月   日                        日期:    年   月   日

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